Fiscalité et obligations légales pour la location courte durée au Portugal

O alojamento de curta duração (ou Alojamento Local, AL) está em pleno crescimento em Portugal, especialmente no Algarve, em destinos como Vilamoura, Quarteira e Vale do Lobo. Quer seja proprietário particular ou investidor, compreender as regras em vigor é essencial para arrendar legalmente e otimizar a sua rentabilidade.

1. O que é o Alojamento Local (AL)?

O Alojamento Local designa qualquer alojamento turístico explorado para estadias de curta duração, geralmente através de plataformas como Airbnb, Booking ou Vrbo.
Inclui:

  • Apartamentos ou casas arrendados por noite ou por semana.

  • Quartos individuais disponibilizados.

  • Vilas ou propriedades de luxo destinadas a uma clientela de alto nível.

⚠️ Sem registo oficial em AL, o arrendamento turístico é ilegal.

2. Os procedimentos para obter uma licença AL

Para exercer legalmente, o proprietário deve:

  • Registar o imóvel junto da Câmara Municipal através do portal Balcão Único Eletrónico.

  • Fornecer:

    • Prova de propriedade.

    • Planta do imóvel.

    • Certificado energético.

    • Seguro de responsabilidade civil que cubra a atividade.

Cumprir as normas de segurança:

  • Extintor e kit de primeiros socorros.

  • Afixação do número de emergência nacional (112).

  • Bom estado geral das instalações elétricas e de gás.

Uma vez validada, a licença AL deve constar em todos os anúncios e contratos.

3. Fiscalidade: o que deve pagar

Os rendimentos obtidos com o alojamento de curta duração são considerados rendimentos de atividade comercial (categoria B) e estão sujeitos a imposto.

a) Imposto sobre o rendimento

  • Residentes em Portugal: declaração via IRS com taxa fixa ou integração no rendimento global.

  • Não residentes: tributação fixa de 28% sobre os rendimentos líquidos (com possibilidade de deduções).

b) IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado)

  • Abaixo de 10 000 € de rendimentos anuais, está isento.

  • Acima desse valor, aplica-se IVA (6% para alojamento).

c) Taxa municipal de dormida
Em algumas cidades, é cobrada uma taxa turística por noite.
Até à data, Quarteira, Vilamoura e Vale do Lobo não a aplicam sistematicamente, mas isso pode mudar.

4. Obrigações de declaração e faturação

  • Emitir faturas eletrónicas através do portal das Finanças (AT).

  • Declarar os rendimentos mensal ou trimestralmente.

  • Comunicar os dados dos hóspedes ao SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) nos 3 dias após a chegada.

5. Sanções em caso de incumprimento

As coimas por arrendamento sem licença AL podem atingir:

  • 20 000 € para particulares.

  • 40 000 € para empresas.

Além disso, o seu anúncio pode ser removido das plataformas.

6. Porque recorrer a um serviço de conciergerie?

Uma conciergerie local pode:

  • Gerir toda a parte administrativa e fiscal.

  • Garantir que o seu imóvel cumpre as normas.

  • Otimizar os preços e a taxa de ocupação.

  • Oferecer uma melhor experiência aos hóspedes, aumentando assim os seus rendimentos.

Em resumo
Arrendar em curta duração em Vilamoura, Quarteira ou Vale do Lobo pode ser extremamente rentável, mas apenas se cumprir as obrigações legais e fiscais. Uma boa gestão — administrativa, logística e de marketing — é a chave para maximizar os ganhos e evitar surpresas desagradáveis.

Voltar para o blogue