Fiscalité et obligations légales pour la location courte durée au Portugal

La location courte durée (ou Alojamento Local, AL) est en plein essor au Portugal, et particulièrement en Algarve dans des destinations comme Vilamoura, Quarteira et Vale do Lobo. Que vous soyez un propriétaire particulier ou un investisseur, comprendre les règles en vigueur est essentiel pour louer en toute légalité et optimiser votre rentabilité.

1. Qu’est-ce que l’Alojamento Local (AL) ?

L’Alojamento Local désigne tout hébergement touristique exploité pour des séjours de courte durée, généralement via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Vrbo.
Cela inclut :

  • Appartements ou maisons loués à la nuitée ou à la semaine.

  • Chambres individuelles mises à disposition.

  • Villas ou propriétés de luxe destinées à une clientèle haut de gamme.

⚠️ Sans enregistrement officiel en AL, la location touristique est illégale.

2. Les démarches pour obtenir une licence AL

Pour exercer légalement, le propriétaire doit :

  1. Enregistrer le bien auprès de la mairie (Câmara Municipal) via le portail Balcão Único Eletrónico.

  2. Fournir :

    • Une preuve de propriété.

    • Un plan du logement.

    • Un certificat énergétique.

    • Une assurance responsabilité civile couvrant l’activité.

  3. Se conformer aux normes de sécurité :

    • Extincteur et trousse de premiers secours.

    • Affichage du numéro d’urgence national (112).

    • Bon état général des installations électriques et de gaz.

Une fois validée, la licence AL doit être affichée sur toutes les annonces et contrats.

3. Fiscalité : ce que vous devez payer

Les revenus tirés de la location courte durée sont considérés comme revenus d’exploitation commerciale (categoria B) et sont soumis à l’impôt.

a) Impôt sur le revenu

  • Résidents au Portugal : déclaration via l’IRS avec un taux forfaitaire ou intégration dans le revenu global.

  • Non-résidents : imposition forfaitaire de 28 % sur les revenus nets (avec possibilité de déductions).

b) TVA (IVA)

  • En dessous de 10 000 € de revenus annuels, vous êtes exonéré.

  • Au-delà, la TVA (6 % pour l’hébergement) s’applique.

c) Taxe municipale de séjour

  • Dans certaines villes, une taxe touristique est perçue par nuitée.

  • À ce jour, Quarteira, Vilamoura et Vale do Lobo ne l’appliquent pas systématiquement, mais cela peut évoluer.

4. Obligations de déclaration et de facturation

  • Émettre des factures électroniques via le portail fiscal (AT).

  • Déclarer mensuellement ou trimestriellement les revenus.

  • Communiquer les informations des voyageurs au SEF (Service des étrangers et des frontières) dans les 3 jours suivant l’arrivée.

5. Sanctions en cas de non-respect

Les amendes pour location sans licence AL peuvent atteindre 20 000 € pour les particuliers et 40 000 € pour les entreprises.
En plus, votre annonce peut être retirée des plateformes.

6. Pourquoi passer par un service de conciergerie ?

Une conciergerie locale peut :

  • Gérer toute la partie administrative et fiscale.

  • S’assurer que votre bien répond aux normes.

  • Optimiser vos prix et votre taux d’occupation.

  • Offrir une meilleure expérience aux voyageurs, augmentant ainsi vos revenus.

✅ En résumé
Louer en courte durée à Vilamoura, Quarteira ou Vale do Lobo peut être extrêmement rentable, mais seulement si vous respectez les obligations légales et fiscales. Une bonne gestion – administrative, logistique et marketing – est la clé pour maximiser vos gains et éviter les mauvaises surprises.

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